財政部長樓繼偉在G20會議上表示，會義無反顧地改革房地產(chǎn)稅制。唯有這樣才能更好地解決收入分配問題。征收房產(chǎn)稅引來了民間的各種爭議，有人質(zhì)疑，房產(chǎn)稅究竟是打擊為富不仁者還是打擊普通老百姓，抑或是一種變相的掠奪財富？以往調(diào)控政策的結(jié)果往往是房價越調(diào)控越漲，那么房產(chǎn)稅會起作用嗎？

　　在談什么是房產(chǎn)稅之前，先談一下完全擁有地權(quán)和土地租借權(quán)之分別。

　　在歐美買房時，有時候會遇到所買房是否“完全擁有地權(quán)”或者屬于“土地租借權(quán)”的情況。有時候買下的房子，最后自己并不完全擁有土地。

　　①土地租借權(quán)

　　這種類型的房子，買家不能永遠擁有土地，通常是有一個年期的限制，比如99年，也就是說，你有99年的時間借該土地，99年后，該土地還是回歸原來的主人。

　　②完全擁有地權(quán)

　　指房屋買家購買的物業(yè)，包括土地和房子，都完全屬于買家所有，沒有任何時間限制。

　　完全擁有地權(quán)的物業(yè)可以包括獨立房屋，城市屋，公寓。完全擁有土地權(quán)的物業(yè)，也有可能會被政府征用土地或者部分土地，作為建筑公用設(shè)施用，比如建筑高速公路，地鐵等。

　　一般來說，完全擁有地權(quán)的房子價格比土地租借權(quán)的房子要高很多。

什么是房產(chǎn)稅

　　在歐美，房地產(chǎn)稅通常被稱為物業(yè)稅。而物業(yè)稅可以分為兩種類型：一種是不動產(chǎn)稅，對包括土地、改善結(jié)構(gòu)或附屬建筑等征收；而另一種是個人財產(chǎn)稅，對不包括土地的房產(chǎn)、汽車、商業(yè)及工業(yè)設(shè)備等征收。

　　在這里，不動產(chǎn)是一種民法概念，它所定義的是土地及在土地之上的房屋等不可轉(zhuǎn)移，有固定地址的建筑物；而在基尼斯系數(shù)中，物業(yè)，即房產(chǎn)（不包括土地）屬于最奢侈的一種消費品之一。目前中國所指的房產(chǎn)稅就是后者。

　　在美國，每個州對物業(yè)稅和個人財產(chǎn)稅都有詳細的定義。通常由當?shù)卣ㄊ屑壖翱h級）對房產(chǎn)征收物業(yè)稅，各州的稅率也不盡相同，依照房產(chǎn)的價值大約在0.2%~0.4%之間。

　　而如何來確定物業(yè)的稅率，包括了兩大部分組成：改善結(jié)構(gòu)或建筑的價值，以及土地或地段的價值。物業(yè)稅主要用來支持當?shù)氐慕逃⒕?消防、地方政府、一些免費的醫(yī)療服務(wù)，以及當?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)備……

　　在中國，由于收入一次分配環(huán)節(jié)還不夠公平，造成了巨大的貧富懸殊，最顯著的就是不同的階層，在房產(chǎn)占有上的表現(xiàn)出財富的巨大差距，使大家的眼睛都盯在了房子上。

　　針對當前中國樓房的狀況（比如房價過高），對是否應(yīng)該征收房產(chǎn)稅，以及如何征收，各方的競爭相當激烈。我個人認為，房產(chǎn)稅的政策如設(shè)計執(zhí)行得當，可以使房價理性回歸，并可促進中國經(jīng)濟可持續(xù)的健康發(fā)展。而如何抑制貧富差距多大問題，稅收是最溫和的手段，也是妥協(xié)的產(chǎn)物。

　　因此，征收房產(chǎn)稅應(yīng)該以加重持房成本、遏制投機炒房為目的——逼出空置房，而不該加重房奴的負擔。也就是說，對自住房不該征、或少征稅；對擁有第二套房以上，尤其是空置房，應(yīng)該加大稅率，以階梯式征稅的方法加大持房成本，逼著炒家要么賣出，增大房屋供應(yīng)量，以降低房價；要么出租，加大租房市場的供應(yīng)量來平抑房租。

　　比如，就前幾年被炒得沸沸湯湯的“房姐”事件來看，假如對“房姐”囤積的一萬平方米樓房加以征收房產(chǎn)稅，如果按每平方米3萬元、以每年2%的房產(chǎn)稅來計算，每年就將繳稅600萬元，“房姐”的持房成本將大幅提高。

　　不過許多人擔憂，開征房產(chǎn)稅會傷及普通百姓，比如房產(chǎn)稅是否會提升房租，或提高房價。這種擔憂是有道理的。不過，房產(chǎn)稅和個人所得稅一樣，關(guān)鍵在于起征點。假如你的工資收入未到個稅的起征點，個稅根本和你無緣。而如果將房產(chǎn)稅從第二套，甚至第三套為起征點，并實施階梯式稅率，而房子越多，稅率越高。

　　事實上租房市場是個有效市場，只有供不應(yīng)求房租才會上升。而實施房產(chǎn)稅，恰恰可以增加住房擁有著的持有成本，逼出大量的空置房進入市場，或出租，或出售，不僅會迫使房價理想回歸，更會降低租房價格，能使普通百姓受惠。

　　另外，以歐美的經(jīng)驗，每年房租的漲幅都受到政府限制。如果中國在房產(chǎn)稅出臺得到同時，政府也能同時限制房價的漲幅，并將房產(chǎn)稅的一部分用于廉租房的建設(shè)，房價就更沒上漲的可能了！

　　事實上，中國政府早就意識到房產(chǎn)過熱弊端，宏觀調(diào)控也已多年，但為何樓市泡沫一直擠不掉呢？我認為是調(diào)控手段不給力。而開征房產(chǎn)稅是見效最快，也是最方便的操作調(diào)研方案：首先向空置房征收高額房產(chǎn)稅，如此政府即可以快速獲得大量稅收，還可彌補因地價下跌帶來的財政損失；以此杜絕投機炒房，根治高房價帶來的各種弊端。他山之石，可以攻玉。只有中國結(jié)合自己的特殊情況，巧用房產(chǎn)稅，房價的理性回歸是完全可能的。

歐美房價為何漲不上天？

　　我們在前面的篇章提到過國際最權(quán)威的租售比，房價除以月租金即為租售比，超過160倍則是泡沫的開始。如果以這個租售比來看，即使在2005年，國內(nèi)一線大城市就已經(jīng)有泡沫了。但也就是從2005年開始，中國房價開始瘋狂飆升。雖然政府不斷出臺調(diào)控措施來抑制房價，可房價是越調(diào)越漲。然而在美國，即使在次貸危機爆發(fā)之前房價處于最高位時，租售比也只剛超過200倍而已，比之上海、北京的500~800倍以及高檔公寓和別墅的上千倍來說，簡直不值得一提。為什么中國的租售比和歐美國家相差巨大，這和征收“房產(chǎn)稅”的因素很有關(guān)系。

　　歐美普遍征收高額房產(chǎn)稅。在歐美，只要是私人的房子，即使房屋的主人已經(jīng)過世，也必須繳納房產(chǎn)稅，每年繳納的稅率從1%~3%不等，平均為2%。假如你花20萬美元買了一棟房子，那么，你每年就要為這棟房子繳納4000美元的房產(chǎn)稅，且房產(chǎn)稅的征收是根據(jù)你所擁有房子的實際價值來征收的。也就是說，房價越漲，房產(chǎn)稅越高。如果稅率為3%的話，哪怕房價不漲，每33年（即使不算貸款利息）你的實際付出，便已超過了房價的一倍。

　　舉個我好朋友的例子，為了讓孩子能在好學區(qū)受教育，夫婦倆12年前在紐約州買了一棟50萬美元的房子。這棟房子與比爾.克林頓總統(tǒng)退休隱居的地方是同一社區(qū)，他可以算是克林頓夫婦的鄰居，可見地段之好。前幾年房價猛漲，他們房價的市價一度高達100萬美元。

　　有一次聚會相見，我恭賀他們成為“百萬富翁”了！沒想到他們苦笑道：“有什么好祝賀的。這幾年P(guān)roperty taxes隨著房價年年漲，本來1.5萬美元的稅，現(xiàn)在房價升到100萬美元，每年要交3萬美元的稅。再這樣下去，明年我們可能就住不起啦！”他們話音未落，“幸好”房價開始下跌，目前他們的房子的市值，以回落六七十萬美元，夫妻倆這才松了口氣。

　　房產(chǎn)稅在西方實行了多年。在北美，房產(chǎn)稅分不同地段好壞，每年將房價1%~3%的稅金繳給政府。很顯然，房地產(chǎn)稅的“奧秘”就在于隨著房價的上升稅額也跟著上升，一直升到房主付不起為止。

　　付不起怎么辦？無非兩種選擇：房主最后要么賣掉房子搬離喜歡的區(qū)域；要么將賣不掉的房產(chǎn)乖乖地、無償?shù)胤瞰I給政府。“房產(chǎn)稅”這把利劍真可謂劫富濟貧的奇招。

　　控制房價借鑒歐美經(jīng)驗

　　雖然無法完全把歐美的情況照搬到中國來，但我們?nèi)匀粡臍W美的經(jīng)驗中看出一二。

　　在歐美，房子和汽車一樣屬于消費品，并不是投資品，房價是計入CPI加以計算的。所以，一旦房價高漲，CPI超過5%的話，便屬于惡性通脹，里根政府便連續(xù)加息，一直加到18%。硬生生地控制了通貨膨脹。同時，因為借貸成本太高，房價應(yīng)聲回落。

　　歐美政府在征收了高房地產(chǎn)稅之后，提供大量各種類型租金穩(wěn)定的房子，使大多數(shù)民眾并不需要非得購房而居。在德國，有高達57%以上的人一輩子租房而住。即使在地廣人稀的美國，在次貸危機爆發(fā)之前，擁有房子的房主破了歷史最高紀錄，可依然有超過33%的人租房而住。在歐美，租房還是買房，對大眾來說只不過是對生活方式不同的選擇而已。無論在理財還是其他方面，并無優(yōu)劣之分。

　　如果真想調(diào)控房價，歐美平均2%的房產(chǎn)稅是一個控制房價的平衡器。此外，房貸利息的隨時上漲以及政府“劫富濟貧”所推出的大量廉租屋也是兩大抑制高房價的辦法。升息的結(jié)果就是收緊信貸，斬斷了“血液”的供給。華爾街有一個模型，房貸利息每升1%，房價就會下跌5%~10%。真可謂“成也蕭何，敗也蕭何”。當初吹大房市泡沫，就是低息放松信貸立了“頭功”。

　　這三種利器糅合在一起，好似絞索一般套住了房價的惡性攀升，所以，歐美的房價不可能像中國那樣漲到天上去。他山之石，可以攻玉。如果中國希望遏制投機炒房，使房價回歸正常的水平，不妨全面借鑒歐美這三大方法。

　　附國外張守房產(chǎn)稅案例

　　①美國：征收個稅和不動產(chǎn)稅

　　在美國涉及房產(chǎn)的稅主要是個人所得稅和不動產(chǎn)稅，而買家過程中幾乎涉及不到其他稅。每年的春季，由自己報稅。房產(chǎn)如果出游兩年以上（以過戶時所發(fā)出的房契時間為準）再出售的，夫妻倆可以有50萬美元的免稅額，即如果房產(chǎn)增值沒有超過50萬元就可不繳納。而單身的免稅額在25萬美元。如果超過次數(shù)目，聯(lián)邦政府要對漲價部分征20%的個人所得稅。如果持有時間不滿兩年，兩者漲價部分全部要交20%的個人所得稅。但裝修以及其他改進的費用和貸款利息扣除。

　　此外，擁有房產(chǎn)后每年繳不動產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同，征收幅度在房產(chǎn)價值（政府一般每兩年左右評估一次）的1%~3%之間，分兩次付清。

　　②法國：按土地出租價值征稅

　　房地產(chǎn)稅的征收根據(jù)是土地的出租價值，包括“未建成去的地產(chǎn)稅”“建成區(qū)土地稅”和“住宅稅”。按規(guī)定“未建成去的地產(chǎn)稅”由空地的所有者繳納稅金，其稅金減免部分的20%；“建成區(qū)土地稅”由建筑（住宅或其他建筑物）的業(yè)主繳納稅金，其租金減免部分是50%；“住宅稅”由住宅居住著繳納稅金，但沒有減免部分。

　　在上述三類房產(chǎn)稅中，前兩類是由業(yè)主繳納，后一類是由居住著繳納，由業(yè)主繳納的兩類考慮了業(yè)主的成本，因此有減免的部分，而由居住著繳納的一類則沒有減免。

　　③韓國：征收綜合不動產(chǎn)稅

　　韓國政府在2005年征收“綜合不動產(chǎn)稅”時已經(jīng)有財產(chǎn)稅。比如一套1億韓元（現(xiàn)韓元兌人民幣匯率約183：1）以上的住房每年要征收0.5%的財產(chǎn)稅，不過由于征稅的標的房價不到市場價的50%，所以實際稅率只有0.2%左右。

　　綜合不動產(chǎn)稅是在財產(chǎn)稅之上額外征收，韓國政府把稅額分配到每個地方政府，幫助縮小地域之間的經(jīng)濟發(fā)展差距。征稅對象是6億以上的住房，稅率是1%~3%。但由于征稅的標的房價是市場價的60%~70%，實際稅率要低很多。在2007年，綜合不動產(chǎn)稅實際稅率達到最高峰的0.87%。從2008年開始實行減稅政策，調(diào)整了綜合不動產(chǎn)稅，把征稅對象上調(diào)到價值9億韓元以上的住房，把稅率下調(diào)到0.5%~1%。

　　④荷蘭：鼓勵出租分類課稅

　　荷蘭對房屋課稅的征收：第一種是房屋消費稅，對房屋使用者課征。第二種是地方政府課征的財產(chǎn)稅，主要課稅對象是房屋。另外，中央政府征收的凈值稅也包括對房屋征稅。

　　房屋消費稅征收的納稅人是房屋消費者或使用者，包括自用房屋和租用房屋的人。稅率是比例稅率，計稅標準為房屋租金和房屋內(nèi)使用的家具的價值。允許從租金中扣除一定數(shù)額，就其余額課稅。

　　財產(chǎn)稅屬于地方稅收，對象包括土地、房屋等不動產(chǎn)。主要是房屋，故對許多土地有免稅規(guī)定。房屋價值由地方政府參照房屋的市場價值評估確定，稅率由地方政府自定。

　　中央政府征收的凈值稅包括個人住宅和營業(yè)用房。對營業(yè)用房有減免規(guī)定，13.1萬荷蘭盾一下的房屋金額免稅，超過13.1萬荷蘭盾以上的減征40%的稅額，減免稅額最高不得超過58萬荷盾。對低收入者以房屋租賃維持生存都給予減稅照顧。對營業(yè)用房及低收入者有減免規(guī)定，但對個人住宅則沒有。這種稅收政策尤其鼓勵低收入者出租房屋。

　　⑤加拿大：100%物業(yè)征稅

　　溫哥華地財政的主要來源是地稅（物業(yè)稅）收入，約占總財政收入的58.4%地稅不是按土地面積征收，而是按物業(yè)的總價值（土地和房屋）的情況，按不同稅率征收，以此抑制貧富差距無限拉大，并通過對貧苦居民的福利補貼來保持社會的基本平衡。

　　溫哥華市政府對物業(yè)管理非常嚴格，對房地產(chǎn)每年評估一次，評估由政府主持，非農(nóng)也由政府負責。以土地和房屋的評估總值的0.5%~15%，根據(jù)業(yè)主的不同情況征收，自己居住、自助加出租、商業(yè)性等不同用途的地產(chǎn)，其房地稅也不相同，對擁有第二套住宅的人還高稅率征收。

　　⑥新西蘭、澳大利亞：不動產(chǎn)稅率最高1%

　　新西蘭和澳大利亞買賣房屋時也不涉及什么稅，只是賣家涉及個人所得稅。如果一個人擁有幾套房產(chǎn)，稅務(wù)部門就會對其嚴格關(guān)注。在每年3月份報稅時，如果對獲利隱瞞不報的，處罰非常嚴，甚至坐牢。不動產(chǎn)稅則是政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3%~1%征收。